Property

Menilai Nilai Properti dengan Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan juga menggunakan banyak nama lain termasuk Metode Nilai Pendapatan Saat Ini, Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan, Pendekatan Investasi, dll. Tetapi apa pun namanya, itu adalah metode penilaian yang mengandalkan pendapatan untuk menghitung nilai aset, dan bukan biaya atau jumlah investasi. Dengan kata lain, ia mengabaikan jumlah modal yang diinvestasikan dan hanya menggunakan pendapatan untuk menentukan nilai aset.

Pendekatan Pendapatan biasanya digunakan untuk properti yang menghasilkan uang, pendapatan atau memiliki potensi menghasilkan pendapatan; seperti bangunan industri, bangunan komersial, taman bermain, pusat makanan, teater, dll. (berlawanan dengan sekolah, pangkalan militer, taman, fasilitas rekreasi, dan aset publik nirlaba tip teratas untuk membeli properti lainnya). Selain itu, properti harus terus beroperasi. Oleh karena itu, pendapatan dan risiko di masa depan dapat dihitung dalam dolar dan sen.

Properti setelah pendapatan bersih; tentu saja, mengacu pada penilaian perumahan bersih setelah dikurangi biaya dan bunga – pendapatan bersih umumnya mengacu pada pendapatan sewa dikurangi. Pendapatan bersih yang terkena keuntungan berlebih biasanya memiliki keuntungan yang berasal dari tiga cara: Ketika keuntungan melebihi apa yang biasanya diperoleh dalam bisnis serupa, itu bisa jadi karena permintaan melebihi penawaran yang mengarah ke kenaikan sewa; memiliki kejelian bisnis yang luar biasa seperti mengubah gudang yang ditinggalkan menjadi tempat makan atau sanggar tari; akhirnya, memperoleh izin untuk menjalankan bisnis khusus.

Faktor lain yang mempengaruhi keuntungan berlebih adalah tingkat diskonto (alias tingkat kapitalisasi).

Tingkat diskonto dapat mempengaruhi tingkat keuntungan karena menunjukkan tingkat ketidaksabaran seseorang. Ini bervariasi antara 0 dan 1.

Notasi matematika untuk tingkat diskonto adalah

Beta = 1 / (1 + r)

dimana r = suku bunga

Ketika Beta> 0 dan mendekati 1, itu berarti individu tersebut memiliki tingkat kesabaran dan harapan yang tinggi, sehingga mendorong hasil keuntungan berlebih.

Faktor lainnya adalah periode penghasilan. Hak untuk menggunakan properti dan durasi penggunaan ditentukan oleh ketentuan kontrak; oleh karena itu durasi terkait langsung dengan periode penghasilan.

Pendapatan bersih adalah penentu utama dalam pendekatan pendapatan dari penilaian perumahan karena Nilai = Tingkat Kapitalisasi (tingkat kapitalisasi adalah tingkat pengembalian yang merupakan tingkat diskonto atau hasil).

Tetapi pertama-tama Anda harus mendapatkan keuntungan berlebih sebelum Anda dapat menemukan pendapatan bersih (ini tentu saja akan melibatkan banyak perhitungan dan penyesuaian); setelah itu Anda bisa menemukan tingkat bunga dan tingkat diskonto. Dengan cara ini nilai properti yang diharapkan dapat dihitung.

Jika Anda menyewakan properti, sebagai pemilik, Anda dapat memperoleh pendapatan bersih $ 100.000 dari sewa. Dengan tingkat pengembalian sebesar 0,1, Anda dapat dengan mudah mengetahui nilai properti tersebut, yaitu $ 1 juta. Angka ini muncul karena Value = Return / Rate of Return ($ 100.000 / 0.1 = $ 1 juta). Pendekatan pendapatan mencoba untuk memprediksi nilai properti dengan memanfaatkan pendapatan yang diharapkan untuk meramalkan nilai akhir properti. Nilai valuasi ini menjadi dasar negosiasi dalam proses penjualan. Harga beli di bawah nilai ini menyiratkan diskon.

Untuk mendapatkan angka penilaian yang wajar, Anda harus mengumpulkan data yang akurat, andal, dan berguna untuk pendapatan. Selain itu Anda juga membutuhkan syarat kontrak, peraturan persewaan, tingkat bunga, tarif pajak dan biaya. Dengan menggunakan informasi ini, Anda dapat memastikan pendapatan bersih dari sewa dan tingkat diskonto untuk menghitung nilainya.

Tingkat diskonto tidak sama dengan tingkat bunga atau hasil. Melainkan bisa dilihat sebagai Return of Investment. Dalam proses untuk menemukan nilai properti melalui pendekatan pendapatan, tingkat diskonto menjadi tingkat kapitalisasi.

Chai Qiang dalam bukunya, Real Estate Appraisal (revisi edisi kedua), mendefinisikan pendekatan pendapatan sebagai: “Pendekatan pendapatan menggunakan pendapatan bersih yang diharapkan dari properti dan tingkat kapitalisasi yang sesuai untuk mendiskontokan nilai properti saat ini.” Chai Qiang menambahkan, “Dari sudut pandang pendekatan pendapatan, nilai real estat adalah nilai sekarang dari laba bersih masa depan.”

Kami juga dapat memperkuat pemahaman kami tentang pendekatan pendapatan dengan membiasakan diri dengan beberapa terminologi:

1) Hasil investasi atau tingkat pengembalian.

Variabel ini biasa digunakan dalam penilaian atau analisis investasi untuk mengetahui imbal hasil. Itu dinyatakan dalam persentase dan ditemukan dengan membagi laba bersih tahunan yang diperoleh dari nilai modal. Ini mengukur potensi keuntungan. Semakin kecil potensinya semakin baik dan semakin rendah risikonya; maka harga investasi akan lebih tinggi.

Menggunakan contoh kami sebelumnya tentang seorang pemilik dengan pendapatan sewa bersih $ 100.000 dan tingkat pengembalian 0,1, di sini kami mengubah tingkat pengembalian menjadi 0,08. Berdasarkan rumus tersebut, diperoleh Nilai = 100.000 / 0,08 = 1.250.000. Dibandingkan dengan saat tingkat pengembalian 0,1, nilai kami telah meningkat 250.000.

2) Tingkat kapitalisasi.

Variabel ini mendiskontokan pendapatan bersih item yang akan dinilai; karenanya dapat dilihat sebagai bentuk tingkat pengembalian dan tingkat diskonto. Yang terakhir digunakan untuk mencari nilai sekarang dari laba bersih tahun-tahun yang berbeda.

Tetapi kita harus menyadari bahwa tingkat diskonto bukanlah tingkat bunga atau hasil. Bunga adalah pengembalian investasi sedangkan diskon adalah pengembalian kepada manajemen. Tingkat diskonto mencerminkan pembayaran bunga setelah tanggal jatuh tempo. Hasil adalah tingkat pemotongan internal.

Tingkat diskonto (alias refinancing rate) adalah tingkat bunga setelah dikurangi hasil.

Misalnya, jika Anda akan menerima pembayaran sebesar $ 100.000 di masa mendatang, tetapi Anda membutuhkan uang sekarang, Anda dapat pergi ke lembaga keuangan dengan pembayaran yang dijanjikan di masa mendatang dan mendapatkan pinjaman sekarang. Lembaga keuangan akan melakukan pemeriksaan untuk menentukan tingkat bunga yang akan mengkompensasi risiko dan memberi mereka keuntungan.

Hasil tersebut merupakan bagian dari dua jenis suku bunga: Pertama karena pembayaran belum jatuh tempo, lembaga keuangan harus meminjamkan dari cadangannya sendiri. Ini akan melibatkan biaya pinjaman atau bunga. Kedua, pinjaman mengandung risiko, bunga melekat untuk mengkompensasi risiko. Oleh karena itu, dua komponen membentuk minat. Akhirnya saldo (kurang dari $ 100.000) setelah dikurangi bunga akan dipinjamkan kepada Anda. Ini disebut hasil.

3) Pembelian Bertahun-tahun atau YP.

Variabel ini adalah rasio pendapatan properti, ini menunjukkan jumlah tahun yang dibutuhkan untuk memulihkan nilai pendapatan sewa bersih tertentu.

Ini secara langsung mencerminkan nilai properti.

Mengekspresikannya dalam notasi matematika, menjadi

V = kapak YP

dimana V adalah nilainya

a adalah laba bersih

YP adalah jumlah tahun yang dibutuhkan untuk memulihkan nilai pendapatan sewa bersih tertentu

Untuk mengilustrasikan hal ini lebih lanjut, kami menggunakan contoh flat 3 kamar di perkebunan yang tidak matang

Dengan pendapatan sewa bersih $ 25.000 dan YP 15, nilai flat tersebut akan menjadi

$ 25.000 x 15 = $ 375.000.

Namun, flat dengan 3 kamar yang serupa di perkebunan yang sudah tua juga bernilai $ 375.000, tetapi dengan YP 10, pendapatan sewa bersihnya akan menjadi 375.000 / 10 = $ 37.000, berdasarkan a = V / YP.

Pertanyaan selanjutnya adalah bagaimana Anda mendapatkan YP. Karena YP adalah rasio pendapatan dari properti, ini mirip dengan Rasio Harga / Pendapatan (Rasio PE) saham. Jika Anda memiliki Rasio PE = 20, itu berarti Anda harus menunggu 20 tahun untuk mendapatkan kembali harga yang Anda bayarkan untuk saham tersebut. Seorang analis pasar akan mengatakan bahwa saham tersebut dinilai terlalu rendah.

Saham dengan Rasio PE 1 atau kurang dianggap berkinerja buruk dan tidak ada yang akan membelinya karena menjualnya kembali akan menjadi tugas yang berat. Di sisi lain, Rasio PE antara 60 dan 150 adalah saham berkinerja tinggi dengan potensi yang kuat.

4) Tingkat Pengembalian Internal atau IRR.

Variabel ini mengukur nilai riil pengembalian investasi. Ini adalah tingkat diskonto berdasarkan nilai bersih sekarang dari nol.

Jika Nilai Investasi adalah $ 1.000.000 dan Pendapatan juga $ 1.000.000, pendapatan bersih menjadi $ 0, dan hasil investasi adalah 0. Untuk investasi semacam itu, investor kehilangan biaya dan waktu penggantian.

Sebaliknya jika investasi memiliki laba bersih yang negatif sudah pasti merugi.

Jadi, pendapatan bersih harus positif sebelum investasi memiliki nilai; jika tidak, Anda harus meninggalkannya Jual Rumah Syariah Karawang.

Ketika laba bersih positif, investor akan mengandalkan besarannya untuk memutuskan harga beli yang sepadan.

Sebagai kesimpulan, saya akan mengatakan bahwa pendekatan pendapatan adalah metode penilaian yang sangat rumit dengan banyak rumus. Namun artikel ini belum membahas aspek formula karena merupakan topik akademis yang kering; Melalui artikel ini, saya berharap dapat memberikan ide dasar pendekatan pendapatan kepada pembaca, sehingga di masa mendatang mereka dapat terlibat dalam wacana cerdas tentang subjek tersebut.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *